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【走势】银行“钱袋”紧令楼市面临挑战 房价或迎拐点
类型:本地楼市  日期:2013-07-11  浏览:1113 次  评论:查看评论

银行间流动性紧缩,对股市造成重大打击,地产股价大跌,而看空楼市的争论也是沸沸扬扬。
  “钱荒”的出现,首先波及个人房贷市场,银行贷款额度有限,首套房利率优惠减少,变相降低买房人购房能力,增加购房成本。而“钱荒”也预示着货币流动性从宽松走向偏紧,这对于资金来源的1/3依靠银行贷款的房地产行业面临考验,如果钱荒持续发展,高房价还能支撑多久?中小房企是否会提前倒下?而在银行收紧“钱袋子”,融资难的背景下,房企拿地也将趋于谨慎,那么地方政府高度依赖的土地财政又将何去何从?对于“钱荒”的链式反应,或在接下来的几个月揭晓答案。
  -现象
  银行流动性紧缩房贷申请难度加大
  随着银行爆发“钱荒”,也波及个贷市场。据记者了解,目前北京各银行首套房8.5折优惠难觅,以基准利率为主。而由于贷款额度有限,虽然各大银行仍在接单,但批贷时间明显变长。而为了尽快拿到房款,要求全款的二手房房主也逐渐增多。
  首套房折扣变少,下半年或停贷
  据记者从链家、我爱我家、鑫尊等二手房中介公司了解到,目前各银行的贷款额度都越来越紧张。虽然个贷是风险小且稳定的业务,但银行更愿意将额度投放到利润更高的消费类贷款上,因此各银行收紧首套房贷利率,8.5折优惠基本难觅。
  招商银行一位个贷经理告诉记者,从今年3月起,招行就将首套房贷利率上调到9.5折。“银行的信贷规模有限,所以折扣就小。而像2009年各银行信贷额度充裕,房贷利率折扣曾低至7折。不过这样的好日子一去不复返了。今年下半年可能会没有额度,所以要申请个贷还是趁早申请。”
  批贷时间放缓,房主倾向全款买家
  链家地产朝阳区一家门店经理向记者表示,现在银行首套房主流利率已回升至基准,而且贷款周期拉长,以前从申请贷款到房贷仅需20多天,而现在银行只接单,至于什么时候放贷却没有明确的时间表。
  同时,“国管公积金”(即中央国家机关相关职工的公积金主管单位)已从6月中旬暂停房贷申请,将于7月5日恢复业务。虽然官方解释此举是因为“系统升级”,否认与钱荒有关,但北京市市管公积金近期也在收紧政策。
  鑫尊地产市场总监闫斌杰表示,近期市管公积金要求申请人的公积金缴纳状态从贷款之日起往前推一年必须是连续缴存,否则即使往年缴纳多年,也无法审核通过。而公积金申请到批贷时间可能就要在1个月以上了。
  银行“钱荒”也波及卖房业主心理,有些二手房房主要求买家付全款的数量正在增加。
  麦田房产朝阳北路一家门店经理告诉记者,不少房主卖房等着用钱,目前不满五年及非唯一住房的房源成交很困难,再加上银行信贷额度紧,成交了也得做好两个月放贷的准备,因此不少房主更期待全款的买家,这也无疑增加了交易的难度和时间。
  -猜想
  1“钱袋”持续紧房价最快明年出现变化
  作为资金密集型行业,房企近期已经感受到银行“钱荒”背后的些许压力。
  “今年5月份以前,开发贷的利率还很低,7%-8%就可以贷出来。最近已有所上调。”某港股上市房企相关负责人告诉记者,综合之前的市场环境来看,房企对于银行开发贷利率的抗压水平,平均能达到10%—12%,超过12%就要视具体项目而定。“但不管利率是多少,如果银行都没钱可以放出来,楼市肯定将会面临震动。”而对于在这种货币政策之下房企能扛多久,他给出了一个时间:两年。
  “钱荒对房企一定有影响,如果长期持续到今年底或明年初,一定会对房价产生影响。”华远地产董事长任志强昨日在出席中国蓝筹地产论坛上称,不少房企的资产负债率都在76%—80%之间,银行钱紧后,倒霉的会是高负债、民营的中小企业;但房价波动后,由此带来投资增速下滑,楼市供求关系在2014年仍将继续恶化。
  同时,连日来,股市全盘暴跌中,地产股更是首当其冲。多位业内人士表示,股市的反馈代表了对基本层面的预期。“如果说货币紧缩持续,房价的拐点很可能会在9、10月份或者在年底出现。楼市不再像之前一样只要有房放出都好卖。”某投资管理公司CEO分析,理论上来说,随着货币的紧缩和利率的上升,资产价格是往下走的。就像2008年楼市整体下行,当时并没有限购,主要还是受到货币政策的影响。“今年下半年经济形势仍然不乐观,从最近的一些项目就能看出来,调价之后的去化率明显降低。”
  但是,目前北京在售的多个项目尚未感受到此番经济杠杆变动所带来的影响。通州核心区某项目负责人表示,每个月的销售额能保持在1个亿左右。预计在今年年内,货币政策对这个项目影响不会特别大。“但如果明年此时货币政策仍然不放松,项目就将面临考验。”
  而针对银行钱荒对购房需求的影响方面,国内知名购房专家冯国亮指出,首套利率没有优惠,或者银行收紧放款,从某种意义上来看就是削弱了老百姓的购买力。因此,购房人对于楼市看淡的预期将会最先到来。
  2下半年仍收紧地方政府会有卖地冲动
  本轮银行间市场流动性紧缩,市场传言是监管层提醒银行注意地方政府、房企的相关债务风险。“地方政府会倒在房企前”——自2008年底楼市低谷时,这一判断就成为不少开发商的“护身符”,但事实是否真的如此?
  安信证券首席经济学家高善文近日撰文指出,“钱荒”如持续会加速实体经济下滑,随即企业和地方政府的偿付能力会出现问题,其中地方政府的问题可能会严重得多。
  “地方政府的负债情况并不透明,很难了解真实情况。”中房协一位不愿具名的专家表示,目前土地财政还是各地方政府的主要收入来源,而从去年下半年以来,房企整体销售情况良好,大房企、国企预计都不会有资金紧绷的情况,短期内拿地激进、负债较高的中小房企或有资金压力。但“钱荒”会否持续下去,目前也没有定论。
  业内人士指出,如果央行下半年收紧流动性,地方政府必然有冲动增加卖地收入“救急”,但开发商也会受资金制约。亚豪机构副总经理高姗分析,下半年房企将放缓拿地。
  “今年二三线城市土地市场都不景气,地方政府的负债情况不乐观。”进驻河北某市的大型民营房企相关人士透露,当地政府在推售土地时曾承诺将修建地块通往城区的大桥,但由于政府没钱,工程一拖再拖。
  上述房企人士介绍,地方政府支出大而收入来源单一,房地产相关税费是“大头”;但今年卖地还是一线城市好卖,迫使三四线地方政府“半卖半送”,但开发商在三四线城市很难赚钱,买地很谨慎。
  “今年楼市的特点是向大城市集中,一线城市土地出让增长90%,二线、三线城市土地卖不出去。”华远地产董事长任志强昨日在出席中国蓝筹地产论坛上对记者表示,现在是地方政府大力推销土地,但房企拿地偏谨慎。

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