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【地王】2013全国总价地王落槌申城!
类型:热点关注  日期:2013-09-15  浏览:3835 次  评论:查看评论

【地王】2013全国总价地王落槌申城!

起始总价高达175.26亿元的徐家汇中心地块今天竞拍结果正式确定。新鸿基、威万以217.7亿夺得徐家汇中心项目地块,溢价24.21%,楼板价37264元/平方米。

至此,“上海总价地王”的头衔届时将再次易主。截止目前,该地块成为全国总价地王。如无例外,该地块的成交也极有可能成为今年的“全国总价地王”。

第一、楼板价不高,但总价较高,市场升值空间可以预见,但也考验开发商的开发、中长期持有该项目的资金能力。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,就徐家汇中心地块来讲,尽管有24.21%溢价,但是其楼板价只有37264元/平方米,就周边市场而言,不算高,其未来市场升值空间和价值可以预见。

但 217.7亿的地块成交总价,加上开发成本,至少也要有300亿的资金方可支持这个项目在未来3-5年内开发完毕,后续还有持有运营期间的市场培育期的各 项成本费用,这极大地考验开发商的开发、中长期持有该项目的资金能力。对于企业来讲,如果后续没有充裕的现金流或融资渠道支持这个项目的发展,有可能会导 致这个项目的开发周期拉长,项目开发、建设进度受阻。

第二、“徐家汇中心项目”成为今年上海总价地王,甚至“全国总价地王”。

9月5日,新鸿基、威万以217.7亿夺得徐家汇中心项目地块,溢价24.21%。至此,“上海总价地王”的头衔届时将再次易主。有可能成为“全国总价地王”。

 策咨询研究部总监张宏伟认为,在市场基本面逐步好转的过程中,市中心土地资源的稀缺性、土地市场价格相对较低、市中心中高端物业需求强劲及抗跌性能力强等 多因素导致央企地产企业、高周转企业、有境外上市融资渠道的企业等这些龙头开发企业看好这些地块的推出,一定程度上会导致“地王”现象的集中出现。从趋势 来看,优质土地资源向龙头开发企业不断集中的趋势,市场集中度也会伴随着土地市场集中度的提高而逐渐提高。

第二、对于带有经营性质的市中心优质地块的敏感度,港资地产商的行动速度明显快于大陆的房企。

从 资金实力对比来看,大陆的房企并不比港资差。我们研究发现,如果上半年楼市形势继续维持,2013年全年,龙头房企有望保持平均20%至30%的业绩增长 率。千亿房企的数量,有望从去年的4家,增长至7家。恒大、中海,甚至万达与碧桂园等,都有可能在今年冲击千亿军团。而港资房企来讲,很少有那么大规模 的。

但是,对于带有经营性质的市中心优质地块的敏感度,千亿军团的房企似乎落后了一步,以徐家汇中心地块为例,首先被新鸿基地产、香港怡 和、恒基兆业、香港置业等这些港资企业抢先了一步。最终竞拍也被潜在买家港资企业新鸿基、威万斩获。这其中缘由现在还很难说,或许短期内来讲,这么高总价 的地块对于每一个开发商来讲都不是一件简单的事情,或许部分开发商对于这么大体量的物业还存在一定经营风险的担忧。

而对于这些港资企业来讲,其拿地选择目标就仅仅局限于市中心优质地块,擅长于高端物业的开发,也擅长利用资本市场力量开发和经营商业性物业,尤其是大型综合体的开发,毫无疑问,这些优势成为他们首先向“徐家汇中心项目”等市中心优质地块抛绣球的重要原因。

第三、“徐家汇中心项目”对于开工、竣工时间的约定,防止“囤地”或成为这个地块的又一大看点。

对 于开发企业来讲,如果具备开工条件的闲置地块不开发,有可能面临地块被收回或被定上“囤地”的罪名,如果要进行开发,在当前市场环境下,如何把握好市场发 展周期与项目的产品开发周期?如何使这些地块比较合理进入开发环节,也成为开发企业比较关心的话题。是“囤地”还是开发?房企很有可能视项目本身情况,对 是否开工、如何开发作出决定。

但是,“徐家汇中心项目”的开工时间为“交地后12个月内”;竣工时间为“动工后60个月内完成总建筑面积的70%,动工后84个月内全部竣工”。这就由不得房企开发不开发,因此,从这个角度来讲,防止“囤地”或成为这个地块的又一大看点。

但是,历来政府打击“囤地”都是“杀鸡儆猴”,这次“徐家汇中心项目”竞拍成功后能否严格执行对于开工、竣工时间的约定将成为市场、媒体等关注的焦点。

第四、龙头开发企业抗市场风险能力较强,多次拍的“地王”吃下去就不会再吐出来,也就是说很难再有退地的市场风险,这样,可能导致楼市调控成果功归一篑。

同 策咨询研究部总监张宏伟认为,“徐家汇中心项目”等“准地王”项目的开发商需要准备充裕的资金流支撑“地王”继续生存。回顾过去的地王,要么像央企地产企 业那样拥有充裕的现金流作为支撑,要么像有些上市房企那样有上市融资、银行授信、境外融资等融资渠道。能够提供充裕现金流支撑的支撑这些大牌开发商敢于拿 “地王”,也是大型开发企业不会盲目退地的基础。当前,以龙头开发企业为主的企业,无论在融资渠道还是市场份额占有上均有比较大的资金周转能力及市场优 势,因此,这些企业一旦获得市中心优质地块“地王”就难说再有退地的市场风险。

这样,一边在进行楼市调控,而另一边地王频出,尤其是像“徐家汇中心项目”这样百亿地王的出现,可能导致楼市调控成果功归一篑,引起市场一片哗然。

第五、 “地王日”极有可能让房企再融资延后考虑。

近期,多家房企密集抛出再融资方案,大型房企及中小型房企齐上阵。据媒体报道数据,截至9月3日,沪深两市已有21家房企抛再融资计划,其规模也增加至530亿元。

但 是,房企再融资不是那么容易就开放的。首先,深交所已经暂停接收房企再融资的申请,这表明房企再融资的冲动或就此会冷却下来。此外,从当前市场表现来看, 房企由于流动性相对宽裕,土地及商品房市场表现已比较活跃。9月5日,除了徐家汇全国地王之外,杭州华家池等地也会有地王出现,导致这一天成为地王日。 “地王日”说明房企还是不太缺资金,这会让监管层对于房企再融资再度比较谨慎,极有可能让房企再融资延后考虑。

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